5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(q聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯ián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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